陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/卢霞

一、基本案情

2021年11月，张某与某房产经纪公司签订《独家包销合同》，委托某房产经纪公司代为出售其名下房屋（购入价245万元）。合同约定独家包销期限至2021年11月31日，房屋成交后按实际售价的1.5%支付中介服务费。此后，某房产经纪公司向李某推介该套房屋，并在11月先后三次带李某到现场看房，为李某绘制平面图并引荐双方见面洽谈。期间，李某与某房产经纪公司签订《居间服务协议书》，承诺在成功购入后按照售价的1.5%支付佣金。2022年1月23日，张某与李某签订交易价格仅为230万元的《存量房买卖合同》，并完成交易过户手续。某房产经纪公司知悉后遂提起诉讼，请求张某、李某二人分别支付中介费34500元。

二、裁判结果

二审法院生效判决认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。某房产经纪公司已实际为交易双方提供了案涉房屋买卖的交易机会和相关媒介服务，双方未能在包销期满前签订《房屋买卖合同》。但包销期满后不足一个月，双方又以低于购入价的交易价格签订《房屋买卖合同》并完成过户手续，该行为明显违背常理。综合本案证据，足以认定张某与李某利用某房产经纪公司所提供的交易机会和媒介服务私下进行交易，已构成“跳单”。本案一审判决根据某房产经纪公司提供服务程度、付出成本等因素，酌情确定双方分别支付中介服务费2万元，符合公平合理原则，二审维持原判。

三、典型意义

民法典第九百六十五条明确规定禁止“跳单”行为，对违背契约精神的不诚信行为给出了否定性的评价，同时在考量中介方实际提供服务程度、违约方违约情节等多种因素后，对中介报酬作出适当调整，既维护中介方的合法权益，也对中介服务市场的健康有序发展起到引导作用，促进全社会诚信体系的建设，弘扬践诺守信的良好社会风尚。