上周我在直播中重点解读2024年北京楼市的走向，大家感兴趣可以看直播回放。

　　每年年底，预测第二年的楼市走向，是猫子的一个习惯。

　　预测楼市走向，不是哗众取宠，或者博取流量，而是我希望提高自己对市场的判断力以及认知。

　　01

　　复盘过去三年房价走势

　　在进行2024年的楼市预测之前，先来翻一下之前的文章——

　　对过去几年楼市的复盘一下，看看猫子预测的正确率。

　　1、2019年年底，猫子鼓励大家上车，猫叔认为当时是一个非常好的楼市底部，房价隐隐有向上走的趋势。

　　结果2020年下半年北京优质次新板块陆续上涨。

　　2、2021年，猫子认为北京很多板块会继续延续上涨状态，但要警惕调控风险。因为政策底还没到。

　　结果，2021年很多板块涨幅超出预期，个别板块涨幅达到15-20%以上。

　　但2021年虽然涨了，也只是上半年，下半年的成交被硬生生的“调控”了下去。一些学区房都出现了房价大幅度下降的案例。

　　2022年，猫子认为涨幅一般。肯定不如2021年。结果很多板块2022年下半年开始横盘甚至下跌。

　　3、2023年，是大家分歧很大的一年。很多人认为，2023年会有非常明确的利好政策，所以房价会有非常大的涨幅。

　　但猫子认为2023年房价不会大涨——可能是当时为数不多对楼市偏悲观的自媒体。

　　结果2023年比猫子预测的更差，下半年不仅没涨，反而超跌了。

　　从2020-2023年三年的楼市预测来看，大概的方向，猫子判断的还是对的。

　　一些小细节上，存在失误，但没办法，不可能精准的预测到上百个二手房板块的具体涨跌情况。

　　所以2021-2023年的预测精确度有80%以上是没问题的。

　　综上所述，过去三年北京楼市正好完成了一个涨--横盘---跌的小周期。

　　2020年开始蓄力上涨年底翘尾明显

　　2021年上涨

　　2022年横盘

　　2023年超跌

　　那么问题来了——

　　2024年怎么走？

　　02

　　2024年，大概率是前高后低，

　　年底翘尾与否不确定

　　用一句话概括2024年，我想应该是前高后低，但不会大涨。

　　细致的讲述全年情况，大概率是上半年恢复元气，把2023年下半年超跌的部分补回来。

　　下半年市场偏冷，到了年底可能会翘尾，也可能不会，具体就看政策的放松力度了。

　　接下来我逐步分析我的理由

　　1、为什么2024年一定会有小阳春？

　　如果你了解预期对市场的影响规律，那么你的看法应该跟我是一致的。

　　为什么我笃定2024年一定会有小阳春？

　　首先看政策，北京今年下半年一共发布了两次政策。

　　第一次政策，9月1日“认房不认贷” ，特定人群原来的二套首付比例降低到首套。有效扩大了有首套资格购房人群的范围。

　　这一次是真正的扭转了大家对楼市的预期，表明政策底已经过去了，新一轮的政策宽松期到来。

　　这次政策是直接刺激，一下子扭转了预期，导致市场有2个星期左右的高热度。不过2个星期以后，市场又恢复了理智，不冷不热。

　　第二次政策，是12月14日，这次连发大招降首付、降利率、调整普宅线。

　　但因为政策出台期，正好是市场信心最低的时候，所以对市场的刺激性不大，仅仅在第一个周六日热门新盘和热门板块新房、二手网签走高了15-20%，随后就比较平淡了。大家对待政策都超级淡定。

　　但第二次政策实际出台力度要远超过第一次。覆盖的购房人群范围更广，利好更大，直接解决了改善群体置换难、门槛高的问题。

　　虽然短期没效果，但长期来看，会对楼市有很大影响。

　　如果说第一次是西药，直接给楼市打针，立马起效。

　　那么第二次是中药，给楼市慢慢调理，短期看不出什么起色，但是长期会有很大效果。

　　那么这样的效果，什么时候显现呢？

　　就在明年小阳春。

　　一方面我说过，第二次政策是中药，他对市场是慢热的，要给2-3个月的市场消化期，2-3个月也是北京二手房置换的小周期。

　　这段时间房价不会看到明显上涨，因为政策出台是市场最冷的时候，很多次新板块都超预期的跌了，甚至对比今年上半年，跌了15%，甚至更多。

　　所以这段时间对市场的影响就是网签量走高，成交量加大，价格止跌而不是涨。

　　真正涨等过年以后，市场逐步形成了上涨预期，那么小阳春基本会把优质板块，优质次新二手房2023年下半年超跌的部分修复回来。

　　2、为什么小阳春过后市场不会立刻起来？

　　那其实还要看基本面，基本面就是大家工资涨没涨，整体消费数据怎么样，经济各项指标怎么样。

　　这些是需要一个很缓慢的过程才能有结果的，所以楼市立马拉升不现实。

　　小牛在小阳春3-4月跑了一段时间，那么5月份以后停下来歇一歇是很正常的。

　　5-6-7-8月份，可能是归于平淡。这部分时间按照惯例出台政策的可能性也不大。

　　当然猫子也可能打脸。有情况我们后续跟进。

　　3、2024年年底会不会翘尾？

　　这个还是要看有没有更大的利好政策了。

　　其实从今年两轮政策看，北京打的牌重点都是“改善群体”。

　　“认房不认贷”扩大首套房人群范围，“二套首付比例降低、调整非普线”帮助改善群体上杠杆等等，这不都是主要针对二套吗？

　　目前对刚需群体的购房优惠，购房政策，还没出台。

　　如果出台，那么年底肯定翘尾。

　　刚需群体买房，需要解决两件事，一件事是钱的问题，另外一件事就是资质的问题。

　　钱的问题比较难解决，

　　资质的问题相对好解决。

　　所以我预期2024年应该会有部分的区域，解决购买资质的问题。

　　目前四个一线城市中，上海和广州已经有放松限购的区域，北京和深圳还没有，我们可以期待一下。

　　4、2024年年底会不会大涨？

　　小涨有可能，毕竟利好政策领导们出台了那么多，

　　楼市你要懂点事，要知道体面。

　　你要是不体面，那肯定有人帮你体面。懂的都懂，不多说了。

　　但要是大涨，我认为可能性为0。

　　对比下2014年，上一轮楼市宽松期就明白了。

　　2014年9月30日房地产政策全面放松。2016年12月政策宽松正式结束，北京楼市是2016年上半年开始进入大涨。

　　中间隔了一年多的时间，而且上一次经济基本面、预期都是不一样的。

　　本轮周期是从2017年开始的，楼市情况更复杂，经济面更那啥，预期更那啥……懂的都懂……

　　所以本轮修复，也需要更大的力气和时间。

　　大家完全不用慌。最早也要等2025年再说，而且2025年上涨，也需要经济面更那啥，预期更那啥……懂的都懂……

　　5、2024年猫子推荐买房吗？

　　只推荐一部分客户入场。真正有自住需求，改善需求的，有实力的自住兼顾投资的客户。

　　纯刚需不着急，因为2024年也不是所有楼盘都涨，市场在调整，还有一部分刚需房，老破小还在跌。不要着急入市。

　　就像1000个读者心中有1000个猫子一样，

　　1000个楼盘，有1000个答案。

　　1000个客户，有1000个答案。

　　咱肯定不能因为卖房，就瞎忽悠大家都上车对吧。

　　更何况市场70%都是垃圾盘，我们也不是什么新房都推荐。

　　有的适合买二手，就去找二手博主。

　　有的适合被割韭菜，就去买环京。

　　只服务少数有共同认知的客户，是我们的宗旨。

　　当然以上仅仅是个人的臆想和猜测，仅供参考和娱乐。

　　如果后续楼市有什么变化，我们第一时间跟大家分享。