1.  租赁合同关系

简单来说，房东是出租人，长租公司是承租人，租客是次承租人，三者之间形成了接续的租赁关系。但是，房东与租客并未形成直接租赁关系，租客的租赁权系基于其与长租公寓运营者签订的协议所获得，其是否能够长期稳定有效地行使租赁权并居住于承租房屋内，取决于长租公司是否享有转租权以及长租公司的履约情况是否会导致其与房东签订的协议被解除。

2.  委托代理关系

简单来说，如果长租公司如果只是代表房东和租客签合同，收取的是代理服务费。那么，房东与房客间形成的是直接的租赁关系，房东与长租公司之间只是委托代理关系或者只是居间服务关系。

1.  两者为租赁关系则对房东有利

若长租公司可以转租，租客作为次承租人，其房屋租赁关系合法有效，在租期内对房屋享有占有使用的权利。但是，租客占有使用的权利基础是长租公司持续的享有转租权，而长租公司的转租权来源于其和房东签订的协议，因此长租公司与房东的租赁关系应持续有效，一旦该关系被解除，则租客与长租公司的租赁关系亦应随之解除，此时租客将丧失租赁权，房东作为房屋的所有权人有权要求租客腾房。此时租客对长租公司仍享有债权，有权要求长租公司返还租金并承担违约责任。若房屋租赁合同未约定可以转租，租客与长租公司的租赁合同或为无效，房东根据禁止转租的约定，有权直接解除租赁合同并要求租客履行腾房义务。也就是说，如果房东与长租公司存在租赁关系，在长租公司具有转租权利的情况下，一旦出现长租公司跑路，此时由于其未履行与房东所签署之协议的主要义务，经催告仍未履行，房东有权解除合同、收回房屋并要求租客腾房；在长租公司不具有转租权利的情况下，长租公司的转租行为无效，房东随时可以解除合同、收回房屋并要求租客腾房。

如果房东只是委托长租公司管理房屋，长租公司为房东在合同期限内提供房屋租赁服务并收取相应服务费，长租公司与房东形成的是委托代理关系。此时，房东授予长租公司以自己的名义与租客签订房屋租赁合同的权利，所产生的法律效果由房东承受，租客对房屋享有的权利直接约束房东。也就是说，若房东和长租公司存在的是委托代理关系，房东则无权要求租客腾房。近日，福建省厦门市湖里区人民法院就判决一起房屋租赁纠纷案，消费者熊女士支付了整年租金，但因“二房东”厦门来租信息科技有限公司中途跑路，导致租赁合同无法继续履行，最终法院判决由房东何某承担违约责任，赔偿租户押金和租金损失和利息。

然而，需要注意的是，就笔者目前接触的案例看，房东与长租公司之间形成的多数是名为租赁服务实为租赁的关系，且在司法实践中，法院也多将其认定为租赁关系。

从上海市房地产经纪行业协会的通报来看，长租公司给予房产中介人员高于市场价的中介费，会促使部分房产中介公司及房产经纪人员竭力为长租公司收房和寻找租客。我们注意到，一些房产经纪人员为长租公司收房和转租时并未尽到事实告知和风险提示义务，导致房东和房客的信息严重不对等，甚至在居间过程中配合长租公司的不正当或违法行为。

1.  房东

此外，通过互联网检索租赁公司的舆论信息、关注房地产经纪行业协会等组织发布的警示信息也十分必要。如果发现该长租公司存在负面信息的，应当谨慎与其交易。如果已经签订合同，发现长租公司存在高收低租的情形，应当及时通过和租客沟通，提示风险并尽力达成新的三方协议，必要时协助房客向长租公司申请退款。如果租客已经被长租公司骗取大笔资金时，应当耐心沟通，通过居委、物业及相关人口管理部门依法解决房屋占用问题，避免与租客产生尖锐矛盾。

如果长租公司要求一次性支付长期租金，租客务必要求取得房东的明确认可，确认房东是否亦一次性收取该等长期租金，以免所支付租金对应租期内长租公司突然跑路。此外，租客应尽量避免使用“租金贷”，或仅在提供“租金贷”的金融机构表明对于长租公司跑路的情况将立即停止要求归还贷款并不予留下不良征信记录等情况下使用“租金贷”；实践中，长租公司往往以对“租金贷”方式提供更优惠租金、返还租客所支付利息等措施，吸引租客使用“租金贷”，以便长租公司迅速回笼大量资金，对该等情况，租客应保持高度警惕并慎重考量所涉风险。租客在签订合同时应当审查长租公司的资质和基本信息，重点审查房东与长租公司签订的合同中关于转租的约定以及租赁关系解除的约定等，避免信息不对称。如果发现房东已明确告知长租公司不得长收短付或对长收短付有明确的限制，则应当立即要求长租公司返还已付租金，不要心存侥幸。遇到长租公司出现资金断裂，卷款跑路的情况，及时寻求警方帮助。如果房东提出搬离要求的，应当尽量协商要求给与宽限期限，或者与房东达成新的租赁协议。如果认为有权继续租住的，应当寻求专业人士主动与房东进行沟通，以取得房东的理解和支持，避免激化矛盾。

3.  长租公司                

此外，对于与金融机构合作“租金贷”业务的长租公司（又称“代理经租企业”），应注意需事先征得房东书面同意并不得强制或诱骗租客使用“租金贷”，对于在上海的该等企业，更应谨遵《上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市金融办、中国人民银行上海分行、上海银监局关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》的相关规定，如其第二条规定：“代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”产品，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用。个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。”

笔者相信《住房租赁条例》的发布能够更好地推动房屋租赁市场的健康发展。同时，也要特别提醒相对弱势的租客群体，在租房过程中一定要谨慎审查。遇到问题时，及时咨询专业律师，或寻求公安机关的帮助，更好地保障自己的合法权益。